Huoneenvuokralaki 2026 – uudistus vuokranantajalle ja vuokralaiselle
Huoneenvuokralaki määrittelee vuokranantajan ja vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet asunnon vuokraamisessa, asumisen aikana ja vuokrasuhteen päättyessä.
Uusi huoneenvuokralaki on voimassa 1.10.2026 alkaen. Uudistus vaikuttaa muun muassa vuokravakuuden palautukseen, tupakointiin, asukastietojen ilmoittamiseen ja uusien vuokrasopimusten muuttopäivään. Osa muutoksista koskee myös nykyisiä vuokrasopimuksia.
Tältä sivulta löydät tärkeimmät muutokset vuokranantajalle ja vuokralaiselle. Katso myös vanhojen ja uusien vuokrasopimusten vertailu ja usein kysytyt kysymykset.
Koskeeko uusi vuokralaki vanhaa vuokrasopimusta?
Kyllä, osittain. Muun muassa vakuuden palautusta, tupakointia ja asukastietojen ilmoittamista koskevat muutokset ulottuvat myös ennen 1.10.2026 tehtyihin vuokrasopimuksiin.
Vanhoissa vuokrasopimuksissa noudatetaan edelleen aiempaa lakia seuraavissa asioissa: sopimuksen määräaikaisen ja toistaiseksi voimassa olevan osuuden yhdistelmä, vakuuden enimmäismäärä, vuokran tarkistaminen, vuokranantajan irtisanomisajat ja muuttopäivä. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat kuitenkin lain voimaantulon jälkeen sopia, että näissäkin asioissa noudatetaan uutta lakia.
| Lakimuutos | Sopimus tehty ennen 1.10.2026 | Sopimus tehty 1.10.2026 tai myöhemmin |
|---|---|---|
| Vakuuden palautus tai pidättämisestä ilmoittaminen | Kyllä. Tulee tehdä kirjallisesti 14 päivässä. | Kyllä. Tulee tehdä kirjallisesti 14 päivässä. |
| Tupakointikielto asunnossa ja sen parvekkeella | Kyllä. Lähtökohtaisesti kielletty 1.10.2026 alkaen. | Kyllä. Lähtökohtaisesti kielletty. |
| Asukastietojen ilmoitusvelvollisuus | Kyllä. Vuokranantaja ilmoittaa velvollisuudesta, minkä jälkeen vuokralainen toimittaa puuttuvat tiedot viipymättä. | Kyllä. Tiedot annetaan sopimusta tehtäessä tai viipymättä sen jälkeen, kun vuokralainen saa asunnon hallintaansa. Myös muutoksista ilmoitetaan. |
| Asuntoon jääneet tavarat vuokrasuhteen päätyttyä | Kyllä. | Kyllä. |
| Vuokranantajan irtisanomisaika | Ei muutosta, ellei toisin sovita. Vanhan lain mukaan 3 kk, jos vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden, ja 6 kk, jos vähintään vuoden. | Kyllä. Lain mukaan 3 kk, jos vuokrasuhde on kestänyt alle kaksi vuotta, ja 4 kk, jos vähintään kaksi vuotta. |
| Muuttopäivä | Ei muutosta, ellei toisin sovita. Sovelletaan aiempaa lakia ja sopimuksessa sovittua muuttopäivää. | Kyllä. Muuttopäivä on oletuksena sopimuksen päättymispäivä. |
| Vuokrankorotus | Ei muutosta, ellei toisin sovita. Sovelletaan aiempaa lakia ja sopimuksessa olevia korotusehtoja. | Kyllä. Kirjallinen ilmoitus, uusi vähimmäisaika ja takautuvan perinnän kielto. |
| Määräaikainen sopimus, joka jatkuu sen jälkeen toistaiseksi | Ei. Vanhaan sopimukseen sovelletaan aiempaa lakia ja sopimuksen ehtoja. | Kyllä. Laissa on säännöt tälle sopimusmallille. |
Vuokranantaja – näin varaudut huoneenvuokralain muutoksiin
Huoneenvuokralain muutokset ovat voimassa 1.10.2026 alkaen. Käy läpi sekä nykyisten vuokrasuhteidesi käytännöt että uusissa sopimuksissa käyttämäsi ehdot.
Koskee myös vanhoja sopimuksia.
Palauta tai vapauta vuokravakuus viipymättä ja viimeistään 14 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä. Jos saat asunnon takaisin hallintaasi vasta myöhemmin, 14 päivän määräaika alkaa siitä.
Jos pidätät vakuutta esimerkiksi maksamattoman vuokran tai korvattavan vahingon vuoksi, ilmoita siitä vuokralaiselle kirjallisesti samassa määräajassa. Kerro, mihin vaatimus perustuu, ja arvioi summa niin tarkasti kuin voit. Saat pidättää vakuudesta enintään saatavaa tai ilmoittamaasi arviota vastaavan summan. Vuokravakuustilillä olevan vakuuden voit kuitenkin pidättää kokonaan, kunnes saatavan määrä selviää.
Jos palautukselle tai ilmoitukselle on perusteltu este, toimi viipymättä ja viimeistään 14 päivän kuluessa esteen poistumisesta.
Mitä vuokranantajan kannattaa tehdä? Sovi lopputarkastus mahdollisimman lähelle asunnon luovutusta. Kirjaa asunnon kunto ja ilmoita havaitsemistasi puutteista heti kirjallisesti. Pyydä vuokralaiselta vakuuden palautukseen tarvittavat tiedot ennen vuokrasuhteen päättymistä.
Koskee myös vanhoja sopimuksia.
Jos vuokralainen asuu muiden kanssa, hänen pitää ilmoittaa kirjallisesti asukkaiden määrä ja se, mihin heidän oikeutensa asua asunnossa perustuu, esimerkiksi perhesuhteeseen tai alivuokraukseen. Muista täysi-ikäisistä asukkaista ilmoitetaan myös nimi, syntymäaika ja yhteystiedot.
Ilmoita nykyisille vuokralaisille tästä velvollisuudesta 1.10.2026 alkaen. Jos tiedot puuttuvat, vuokralaisen pitää toimittaa ne viipymättä saatuaan ilmoituksesi. Vuokralaisen pitää ilmoittaa kirjallisesti myös, kun joku muuttaa asuntoon tai sieltä pois.
Koskee myös vanhoja sopimuksia.
Tupakointi on 1.10.2026 alkaen lähtökohtaisesti kielletty asunnossa, siihen kuuluvalla parvekkeella ja muussa asuntoon liittyvässä yksityisessä sisä- tai ulkotilassa. Sääntö kattaa myös sähkösavukkeet ja lain tarkoittamat muut poltettavat tai kuumennettavat tuotteet.
Vuokranantaja voi antaa tupakointiin luvan vain, jos muu laki, viranomaismääräys tai yhtiöjärjestys ei kiellä tai estä sitä.
Koskee 1.10.2026 alkaen tehtyjä sopimuksia.
Ilmoita kirjallisesti vuokrankorotuksesta, uudesta vuokrasta ja päivästä, josta alkaen uusi vuokra on voimassa. Voit korottaa vuokraa vain, jos sopimus antaa siihen oikeuden.
Korotus voi tulla voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua siitä, kun ilmoitusta seuraava vuokranmaksukausi alkaa. Et saa periä korotusta takautuvasti. Jos vuokralainen pyytää, kerro hänelle maksutta ja viipymättä korotuksen peruste ja se, miten uusi vuokra on laskettu.
Muutos koskee 1.10.2026 alkaen tehtyjä sopimuksia. Vanhoissa sopimuksissa noudatetaan aiempaa lakia ja sopimuksen ehtoja, elleivät vuokranantaja ja vuokralainen lain voimaantulon jälkeen sovi uuden lain noudattamisesta.
Koskee 1.10.2026 alkaen tehtyjä sopimuksia.
Uusissa sopimuksissa irtisanomisaikasi on kolme kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt alle kaksi vuotta, ja neljä kuukautta, jos se on kestänyt vähintään kaksi vuotta. Vuokralaisen irtisanomisaika säilyy yhdessä kuukaudessa.
Uudet irtisanomisajat koskevat lain voimaantulon jälkeen tehtäviä sopimuksia. Vanhoissa sopimuksissa vastaavat vuokranantajan irtisanomisajat ovat kolme ja kuusi kuukautta, ja rajana on vuoden kesto.
Koskee 1.10.2026 alkaen tehtyjä sopimuksia.
Uusissa sopimuksissa saat asunnon lähtökohtaisesti takaisin hallintaasi vuokrasopimuksen päättymispäivänä. Vuokralaisen pitää luovuttaa asunto silloin tyhjänä ja siivottuna sovitulla tavalla.
Ennen 1.10.2026 tehdyissä sopimuksissa noudatetaan aiempaa muuttopäiväsääntöä, elleivät vuokranantaja ja vuokralainen sovi myöhemmin toisin.
Koskee myös vanhoja sopimuksia.
Voit hävittää vuokrasuhteen päätyttyä asuntoon jääneet jätteet ja selvästi arvottomat tavarat. Et kuitenkaan saa hävittää tällä perusteella esimerkiksi valokuvia tai asiakirjoja.
Muut tavarat voivat siirtyä omistukseesi kuukauden kuluttua siitä, kun olet ilmoittanut vuokralaiselle tavaroista ja niiden omistusoikeuden siirtymisestä. Jos ilmoitusta ei saada toimitettua, määräaika on neljä kuukautta asunnon jättämisestä. Jos jättämisen ajankohtaa ei voida luotettavasti selvittää, määräaika alkaa siitä, kun saat asunnon haltuusi. Säilytä tavaroita huolellisesti koko määräajan.
Sääntöä ei sovelleta tilanteeseen, jossa tiesit tai sinun olisi pitänyt tietää, ettei vuokralainen ole jättänyt asuntoa vapaaehtoisesti.
Koskee 1.10.2026 alkaen tehtyjä sopimuksia.
Voit jatkossa tehdä lainmukaisen hybridisopimuksen, joka on aluksi määräaikainen ja jatkuu sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana (esim. ”Vuokrasopimus on määräaikainen 31.12.2027 saakka ja jatkuu sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana”).
Huomioithan, että sovittu minimiaika sitoo jatkossa kumpiakin osapuolia: sopimuksen voi irtisanoa päättymään vasta määräajan lopussa irtisanomisaikaa noudattaen.
Koskee myös vanhoja sopimuksia.
Lakiin on lisätty uusi purkamisperuste, joka mahdollistaa vuokrasopimuksen purkamisen erittäin painavasta syystä, vaikka yksittäinen laillinen peruste ei täyttyisi.
Tämä voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun vuokralainen syyllistyy toistuviin laiminlyönteihin, useisiin eri rikkomuksiin tai rikkoo vakavasti tupakointikieltoa tai ilmoitusvelvollisuuttaan.
Vähäiset rikkomukset eivät edelleenkään riitä sopimuksen purkamiseen ja vuokralaiselle on pääsääntöisesti annettava ensin kirjallinen varoitus.
Voit hoitaa vuokrasuhteeseen liittyvät ilmoitukset ja tiedoksiannot sähköisesti, jos olette sopineet siitä vuokralaisen kanssa kirjallisesti (esimerkiksi vuokrasopimuksessa ilmoitettuihin sähköpostiosoitteisiin).
Jos kyseessä on todisteellisesti toimitettava ilmoitus, vuokralaiselle lähetetään lisäksi tekstiviesti-ilmoitus silloin, kun viesti on noudettavissa.
Uusi laki sallii sähköisen asioinnin myös ennen lakimuutosta tehdyissä vuokrasopimuksissa, kunhan sähköisestä viestinnästä ja yhteystiedoista on sovittu kirjallisesti.
Anna vuokrauksen käytännöt Erkkerin hoidettaviksi
Lakimuutokset lisäävät tarvetta oikea-aikaiselle dokumentoinnille, vuokrien ja vakuuksien seurannalle sekä selkeälle viestinnälle. Erkkeri auttaa asuntosi vuokraamisessa ja vuokrasuhteen arjessa pääkaupunkiseudulla. Saat apua uuden vuokralaisen löytämiseen tai koko vuokrasuhteen hoitamiseen.
Huoleton-hoitosopimus – apua koko vuokrasuhteen ajaksi
Haluatko vapauttaa aikaasi vuokrasuhteen käytännön asioista? Huoleton-hoitosopimuksella Erkkeri huolehtii sovitun palvelun mukaan esimerkiksi vuokranmaksun valvonnasta, vakuuden hallinnasta, vuokrankorotusilmoituksista ja yhteydenpidosta vuokralaiseen.
Tutustu Huoleton-hoitosopimuksen sisältöön
Vuokranvälitys – kun etsit asuntoosi vuokralaista
Oletko vuokraamassa asuntoasi ensimmäistä kertaa tai etsimässä uutta vuokralaista? Erkkeri auttaa vuokralaisen löytämisessä ja vuokrauksen järjestelyissä. Aloita pyytämällä maksuton vuokra-arvio asunnostasi.
Miten voimme auttaa asuntosi vuokrauksessa?
Jätä yhteystietosi ja kerro, tarvitsetko apua asunnon vuokraamiseen vai vuokrasuhteen hoitamiseen. Otamme sinuun yhteyttä ja käymme läpi tilanteeseesi sopivan palvelun.
Vuokralainen – mitä vuokralain uudistus tarkoittaa sinulle?
Huoneenvuokralaki määrittelee vuokranantajan ja vuokralaisen velvollisuudet ja oikeudet. Uutta vuokralakia käytetään 1.10.2026 alkaen. Osa lakimuutoksista pätee myös vanhoihin vuokrasopimuksiin, mikä tarkoittaa uusia sääntöjä nykyiseen vuokrasuhteeseesi. Katso tarkemmat tiedot alta.
Koskee myös vanhoja sopimuksia.
Uuden vuokralain mukaan vuokranantajan pitää palauttaa tai vapauttaa vakuutesi viipymättä, yleensä viimeistään 14 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä. Jos luovutat asunnon vuokranantajalle vasta myöhemmin, määräaika alkaa siitä.
Jos vuokranantaja pidättää vakuutta, hänen pitää ilmoittaa sinulle samassa määräajassa kirjallisesti syy ja arvio vaatimansa summan suuruudesta. Jos palautukselle tai ilmoitukselle on perusteltu este, määräaika voi alkaa vasta esteen poistuttua.
Näin helpotat palautusta: anna tarvittavat palautustiedot, huolehdi loppusiivouksesta ja sovi avainten palautuksesta. Säilytä asunnon kunnosta ottamasi kuvat ja muuttoon liittyvät viestit.
Koskee myös vanhoja sopimuksia.
Jos asut muiden kanssa, ilmoita vuokranantajalle kirjallisesti asukkaiden määrä ja se, mihin heidän oikeutensa asua asunnossa perustuu. Muista täysi-ikäisistä asukkaista ilmoitetaan myös nimet, syntymäajat ja yhteystiedot. Alaikäisistä näitä henkilötietoja ei tarvitse ilmoittaa. Ilmoita myös, kun joku muuttaa asuntoon tai sieltä pois.
Vanhoissa vuokrasuhteissa vuokranantaja kertoo sinulle uudesta ilmoitusvelvollisuudesta. Toimita puuttuvat tiedot viipymättä tämän ilmoituksen jälkeen. Uudessa vuokrasuhteessa anna tiedot sopimusta tehtäessä tai viipymättä sen jälkeen, kun saat asunnon hallintaasi.
Koskee myös vanhoja sopimuksia.
1.10.2026 alkaen tupakointi on lähtökohtaisesti kielletty sekä asunnossa että siihen kuuluvalla parvekkeella ja muissa asuntoon liittyvissä yksityisissä tiloissa. Sääntö koskee myös sähkösavukkeita ja vastaavia tuotteita.
Voit tupakoida vuokranantajan luvalla vain, jos muu laki, viranomaismääräys tai yhtiöjärjestys ei kiellä tai estä sitä. Tarkista sopimuksesi ja varmista tarvittaessa vuokranantajalta, onko tupakointiin lupa.
Koskee 1.10.2026 alkaen tehtyjä sopimuksia.
Jos vuokrasopimuksesi on tehty 1.10.2026 tai sen jälkeen, vuokranantajan pitää ilmoittaa kirjallisesti vuokrankorotuksesta, uudesta vuokrasta ja voimaantuloajankohdasta. Korotusta ei voi periä takautuvasti. Voit pyytää maksutta tiedot korotuksen perusteesta ja laskutavasta.
1.10.2026 tai sen jälkeen tehdyissä sopimuksissa vuokranantajan irtisanomisajat ovat kolme tai neljä kuukautta vuokrasuhteen keston mukaan.
Oma irtisanomisaikasi säilyy yhdessä kuukaudessa, eli lakiuudistus ei tuo muutoksia siihen.
Jos sopimus on tehty 1.10.2026 tai myöhemmin: muuttopäivä on oletuksena sopimuksen päättymispäivä, ellei muusta ole sovittu. Tarkista päivä sopimuksesta ja sovi avainten palautuksesta hyvissä ajoin.
Jos sopimus on tehty ennen 1.10.2026: muuttopäivä määräytyy aiemman lain ja sopimuksesi ehtojen mukaan, ellette vuokranantajan kanssa lain voimaantulon jälkeen sovi uuden lain noudattamisesta. Aiemman lain mukaan muuttopäivä on oletuksena sopimuksen päättymistä seuraava arkipäivä. Silloin sinun pitää jättää puolet asunnosta vuokranantajan käyttöön ja luovuttaa koko asunto seuraavana päivänä. Sopimuksessasi on voitu sopia toisin.
Luovuta asunto sovitusti tyhjennettynä ja siivottuna. Katso Erkkerin ohjeet poismuuttajalle.
Koskee myös vanhoja sopimuksia.
Jos asuntoon jää muuton jälkeen tavaroitasi, nouda tavarat määräajassa. Vuokranantajan pitää lähtökohtaisesti ilmoittaa sinulle tavaroista ja antaa kuukausi aikaa niiden noutamiseen. Jos ilmoitusta ei voida antaa, määräaika on neljä kuukautta. Roskat ja selvästi arvottomat tavarat vuokranantaja saa hävittää heti. Hän voi periä sinulta tavaroiden säilyttämisestä ja hävittämisestä aiheutuneet tarpeelliset kulut.
Keneen otan yhteyttä omassa vuokrasuhteessani?
Ota yhteyttä vuokranantajaasi tai vuokrasopimuksessa mainittuun vuokranantajan edustajaan. Jos Erkkeri hoitaa vuokrasuhdettasi, käytä sinulle annettua Erkkerin yhteydenottokanavaa.
Usein kysyttyä huoneenvuokralain uudistuksesta
Pelkkä lakimuutos ei edellytä uuden vuokrasopimuksen tekemistä. Osa uusista säännöistä tulee sovellettavaksi myös nykyiseen sopimukseen. Esimerkiksi muuttopäivään ja vuokranantajan irtisanomisaikaan jäävät lähtökohtaisesti voimaan vanhojen sopimusten säännöt. Katso sopimusvertailu.
Sähköinen viesti voi täyttää kirjallisen muodon vaatimuksen, jos sen voi tallentaa ja toisintaa asianmukaisen ajan. Sähköisen tiedoksiantokanavan käytöstä on sovittava yksilöllisesti ja kirjallisesti, ja yhteystiedot on pidettävä ajan tasalla.
Irtisanomis- ja purkamisilmoituksilla sekä varoituksilla on tavallisia ilmoituksia tiukemmat tiedoksiantovaatimukset. Pelkkä sähköpostin lähettäminen ei automaattisesti riitä. Laki voi edellyttää, että vastaanottajalle lähetetään tieto viestistä myös toisessa sovitussa kanavassa.
Kyllä. Tupakointia koskeva uusi sääntö koskee myös ennen lain voimaantuloa tehtyjä vuokrasopimuksia.
Lakimuutos ei itsessään korota vuokraa. Uusissa, 1.10.2026 alkaen tehdyissä sopimuksissa vuokrankorotuksesta on ilmoitettava kirjallisesti, ilmoituksen jälkeen on noudatettava lain vähimmäisaikaa eikä korotusta saa periä takautuvasti. Vuokralaisella on oikeus saada maksutta tiedot korotuksen perusteesta ja siitä, miten uusi vuokra on laskettu.
Laissa tarkoitetulle perheenjäsenelle tehtävän siirron edellytyksenä on uudistuksen jälkeen vähintään vuoden yhtäjaksoinen asuminen asunnossa välittömästi ennen siirtoa. Sääntö koskee puolisoa, perheeseen kuuluvaa lasta tai jommankumman puolison vanhempaa. Lisäksi vuokranantajalla ei saa olla perusteltua syytä vastustaa siirtoa. Siirrosta on ilmoitettava lain mukaisesti.
Jos vuokralainen oli vuokrannut asunnon yksin eikä siellä asunut laissa tarkoitettua perheenjäsentä, vuokrasuhde päättyy lähtökohtaisesti ilman irtisanomista kahden kuukauden kuluttua sen kuukauden lopusta, jolloin vuokranantaja sai tiedon kuolemasta. Kuolinpesä voi ilmoittaa kirjallisesti ennen päättymistä haluavansa jatkaa vuokrasuhdetta. Muiden asukkaiden oikeuteen jatkaa sopimusta sovelletaan omia säännöksiä.
Tämä kooste käsittelee asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain keskeisiä muutoksia. Laista käytetään myös nimiä huoneenvuokralaki ja vuokralaki sekä lyhennettä AHVL. Lakimuutos 531/2026 on voimassa 1.10.2026 alkaen. Tarkista myös oman vuokrasopimuksesi ehdot ja mahdolliset tilannettasi koskevat erityissäännökset.
Lakimuutos 531/2026 Finlexissä