Huoneenvuokralaki 2026 – uudistus vuokranantajalle ja vuokralaiselle
Huoneenvuokralaki määrittelee vuokranantajan ja vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet asunnon vuokraamisessa, asumisen aikana ja vuokrasuhteen päättyessä.
Uusi huoneenvuokralaki tulee voimaan 1.10.2026. Uudistus vaikuttaa muun muassa vuokravakuuden palautukseen, tupakointiin, asukastietojen ilmoittamiseen ja uusien vuokrasopimusten muuttopäivään. Osa muutoksista koskee myös nykyisiä vuokrasopimuksia.
Tältä sivulta löydät tärkeimmät muutokset vuokranantajalle ja vuokralaiselle. Katso myös vanhojen ja uusien vuokrasopimusten vertailu ja usein kysytyt kysymykset.
Koskeeko uusi vuokralaki vanhaa vuokrasopimusta?
Kyllä, osittain. Muun muassa vakuuden palautusta, tupakointia ja asukastietojen ilmoittamista koskevat muutokset ulottuvat myös ennen 1.10.2026 tehtyihin vuokrasopimuksiin.
Seuraaviin asioihin ei vanhoissa vuokrasopimuksissa sovelleta uutta lakia, elleivät osapuolet lain voimaantulon jälkeen toisin sovi: sopimuksen määräaikaisen ja toistaiseksi voimassa olevan osuuden yhdistelmä, vakuuden enimmäismäärä, vuokran tarkistaminen, vuokranantajan irtisanomisajat ja muuttopäivä.
| Lakia koskeva muutos | Sopimus tehty ennen 1.10.2026 | Sopimus tehty 1.10.2026 tai myöhemmin |
|---|---|---|
| Vakuuden palautus tai pidättämisestä ilmoittaminen | Kyllä. Tulee tehdä kirjallisesti 14 päivässä. | Kyllä. Tulee tehdä kirjallisesti 14 päivässä. |
| Tupakointikielto asunnossa ja sen parvekkeella | Kyllä. Lähtökohtaisesti kielletty 1.10.2026 alkaen. | Kyllä. Lähtökohtaisesti kielletty. |
| Asukastietojen ilmoitusvelvollisuus | Kyllä. Vuokranantaja ilmoittaa velvollisuudesta, minkä jälkeen vuokralainen toimittaa puuttuvat tiedot viipymättä. | Kyllä. Tiedot annetaan heti sopimusta tehtäessä tai viipymättä hallinnan saamisen jälkeen. Myös muutoksista ilmoitetaan. |
| Asuntoon jääneen irtaimiston käsittely vuokrasuhteen päätyttyä | Kyllä. | Kyllä. |
| Vuokranantajan irtisanomisaika | Ei muutosta, ellei toisin sovita. Vanhan lain mukaan 3 kk, jos vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden, ja 6 kk, jos vähintään vuoden. | Kyllä. Lain mukaan 3 kk, jos vuokrasuhde on kestänyt alle kaksi vuotta, ja 4 kk, jos vähintään kaksi vuotta. |
| Muuttopäivä | Ei muutosta, ellei toisin sovita. Sovelletaan aiempaa lakia ja sopimuksessa sovittua muuttopäivää. | Kyllä. Muuttopäivä on oletuksena sopimuksen päättymispäivä. |
| Vuokrankorotus | Ei muutosta, ellei toisin sovita. Sovelletaan aiempaa lakia ja sopimuksessa olevia korotusehtoja. | Kyllä. Kirjallinen ilmoitus, uusi vähimmäisaika ja takautuvan perinnän kielto. |
| Määräaikainen sopimus, joka jatkuu sen jälkeen toistaiseksi | Ei. Vanha sopimus määräytyy aiemman lain sopimusehtojen mukaan. | Kyllä. Laissa nimenomaisesti tunnistettu sopimusmalli. |
Vuokranantaja – näin varaudut huoneenvuokralain muutoksiin
Huoneenvuokralaki muuttuu 1.10.2026. Käy läpi sekä nykyisten vuokrasuhteidesi käytännöt että uusissa sopimuksissa käyttämäsi ehdot. Erityisesti vakuuden käsittely, ilmoitukset ja sopimusten päivämäärät kannattaa ottaa tarkistukseen.
Koskee myös vanhoja sopimuksia 1.10.2026 alkaen.
Vuokravakuus on palautettava tai vapautettava viipymättä ja viimeistään 14 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä. Jos asunto luovutetaan takaisin hallintaasi vasta myöhemmin, määräaika lasketaan tästä luovutuksesta.
Jos pidätät vakuutta esimerkiksi maksamattoman vuokran tai korvattavan vahingon vuoksi, anna vuokralaiselle samassa määräajassa kirjallinen ilmoitus. Kerro siinä saatavan peruste ja kohtuudella arvioitavissa oleva määrä. Pidättää saa enintään saatavaa tai ilmoitettua arviota vastaavan osuuden. Vuokravakuustilillä oleva vakuus voidaan kuitenkin pidättää kokonaan, kunnes saatavan määrä selviää.
Jos palautukselle tai ilmoitukselle on perusteltu este, toimi viipymättä ja viimeistään 14 päivän kuluessa esteen poistumisesta.
Mitä vuokranantajan kannattaa tehdä? Sovi lopputarkastus mahdollisimman lähelle asunnon luovutusta, dokumentoi asunnon kunto ja reagoi havaittuihin puutteisiin heti kirjallisesti. Pyydä palautukseen tarvittavat tiedot vuokralaiselta ennen vuokrasuhteen päättymistä.
Koskee myös vanhoja sopimuksia.
Kun vuokralainen asuu asunnossa muiden kanssa, hänen on ilmoitettava kirjallisesti asukkaiden lukumäärä ja heidän asumisoikeutensa peruste, esimerkiksi perhesuhde tai alivuokraus. Täysi-ikäisistä muista asukkaista ilmoitetaan lisäksi nimi, syntymäaika ja yhteystiedot.
Ilmoita nykyisille vuokralaisille tästä velvollisuudesta lain tultua voimaan. Jos tietoja ei ole annettu sopimusta tehtäessä, vuokralaisen on toimitettava ne viipymättä saatuaan ilmoituksesi. Myös myöhemmistä asukasmuutoksista ilmoitetaan kirjallisesti.
Koskee myös vanhoja sopimuksia 1.10.2026 alkaen.
Tupakointi on lähtökohtaisesti kielletty asunnossa, siihen kuuluvalla parvekkeella ja muussa asuntoon liittyvässä yksityisessä sisä- tai ulkotilassa. Sääntö kattaa myös sähkösavukkeet ja lain tarkoittamat muut poltettavat tai kuumennettavat tuotteet.
Vuokranantaja voi antaa tupakointiin luvan vain, jos muu lainsäädäntö, viranomaismääräys tai yhtiöjärjestys ei kiellä tai estä sitä.
Koskee lähtökohtaisesti 1.10.2026 alkaen tehtyjä sopimuksia.
Uuden huoneenvuokralain mukaan sinun tulee ilmoittaa kirjallisesti vuokrankorotuksesta, uudesta vuokrasta ja korostuksen voimaantulopäivästä. Korotuksen tulee perustua sopimuksen mukaiseen oikeuteen korottaa vuokraa.
Korotus voi tulla voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua ilmoitusta lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden alkamisesta. Korotusta ei saa periä takautuvasti. Vuokralaisen pyynnöstä on annettava maksutta ja viipymättä korotuksen peruste sekä uuden vuokran laskutapa.
Muutos koskee uuden lain voimaantulon jälkeen tehtäviä sopimuksia. Ennen 1.10.2026 tehtyjen sopimusten osalta sovelletaan aiempaa lakia ja sopimusehtoja, ellei uuden sääntelyn soveltamisesta sovita lain voimaantulon jälkeen.
Koskee lähtökohtaisesti 1.10.2026 alkaen tehtyjä sopimuksia.
Vuokranantajan lakisääteinen irtisanomisaika on uusissa sopimuksissa kolme kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt alle kaksi vuotta, ja neljä kuukautta, jos se on kestänyt vähintään kaksi vuotta. Vuokralaisen irtisanomisaika säilyy yhdessä kuukaudessa.
Uudet irtisanomisajat koskevat lain voimaantulon jälkeen tehtäviä sopimuksia. Vanhoissa sopimuksissa vastaavat vuokranantajan irtisanomisajat ovat kolme ja kuusi kuukautta, ja rajana on vuoden kesto.
Koskee lähtökohtaisesti 1.10.2026 alkaen tehtyjä sopimuksia.
Uusissa sopimuksissa muuttopäivä on oletuksena vuokrasopimuksen päättymispäivä. Asunto on silloin luovutettava tyhjänä, siivottuna ja vuokranantajan hallintaan sovitulla tavalla.
Ennen 1.10.2026 tehtyihin sopimuksiin sovelletaan aiempaa muuttopäiväsääntöä, elleivät osapuolet sovi myöhemmin toisin.
Koskee myös vanhoja sopimuksia.
Uusi huoneenvuokralaki täsmentää vuokrasuhteen päättymisen jälkeen asuntoon jääneen omaisuuden käsittelyä. Vuokranantaja voi hävittää jätteet ja selvästi arvottoman omaisuuden, mutta esimerkiksi valokuvia ja asiakirjoja ei saa hävittää tällä perusteella.
Muun omaisuuden omistusoikeus voi siirtyä vuokranantajalle kuukauden kuluttua siitä, kun hän on ilmoittanut vuokralaiselle omaisuudesta ja sen omistusoikeuden siirtymisestä. Jos ilmoitusta ei saada toimitettua, määräaika on neljä kuukautta asunnon jättämisestä tai, jos ajankohtaa ei voida luotettavasti selvittää, asunnon haltuun saamisesta. Vuokranantajan on säilytettävä omaisuutta huolellisesti määräajan ajan.
Sääntöä ei sovelleta tilanteeseen, jossa vuokranantaja tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ettei asuntoa ole jätetty vapaaehtoisesti.
Jos haluat uuden sopimuksen olevan aluksi määräaikainen ja jatkuvan sitten toistaiseksi, käytä tätä nimenomaista sopimusmallia. Uusi laki kieltää ehdon, jolla irtisanomisajan alkaminen siirretään ensimmäisen kerran tietyn ajan päähän vuokrasuhteen alkamisesta. Aluksi määräaikainen sopimus voidaan irtisanoa päättymään aikaisintaan määräajan loppuun.
Anna vuokrauksen käytännöt Erkkerin hoidettaviksi
Lakimuutokset lisäävät tarvetta oikea-aikaiselle dokumentoinnille, vuokrien ja vakuuksien seurannalle sekä selkeälle viestinnälle. Erkkeri auttaa asuntosi vuokraamisessa ja vuokrasuhteen arjessa pääkaupunkiseudulla. Valitse apu uuden vuokralaisen löytämiseen tai jatkuvaan vuokrasuhteen hoitoon.
Huoleton-hoitosopimus – apua koko vuokrasuhteen ajaksi
Haluatko vapauttaa aikaasi vuokrasuhteen käytännön asioista? Huoleton-hoitosopimuksella Erkkeri huolehtii sovitun esimerkiksi vuokranmaksun valvonnasta, vakuuden hallinnasta, vuokrankorotusilmoituksista ja yhteydenpidosta vuokralaiseen.
Tutustu Huoleton-hoitosopimuksen sisältöön
Vuokranvälitys – kun etsit asuntoosi vuokralaista
Oletko vuokraamassa asuntoasi ensimmäistä kertaa tai etsimässä uutta vuokralaista? Erkkeri auttaa vuokralaisen löytämisessä ja vuokrauksen järjestelyissä. Aloita pyytämällä maksuton vuokra-arvio asunnostasi.
Miten voimme auttaa asuntosi vuokrauksessa?
Jätä yhteystietosi ja kerro, tarvitsetko apua asunnon vuokraamiseen vai vuokrasuhteen hoitamiseen. Otamme sinuun yhteyttä ja käymme läpi tilanteeseesi sopivan palvelun.
Vuokralainen – mitä vuokralain uudistus tarkoittaa sinulle?
Vuokranantajan ja vuokralaisen velvollisuuksia ja oikeuksia määrittävä huoneenvuokralaki uudistuu 1.10.2026. Osa lakimuutoksista pätee myös vanhoihin vuokrasopimuksiin, mikä tarkoittaa uusia sääntöjä nykyiseen vuokrasuhteeseesi.
Uuden vuokralain mukaan vakuus pitää palauttaa tai vapauttaa viipymättä, yleensä viimeistään 14 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä. Jos luovutat asunnon takaisin vuokranantajan hallintaan myöhemmin, määräaika alkaa tästä ajankohdasta.
Jos vuokranantaja pidättää vakuutta, hänen on ilmoitettava samassa määräajassa kirjallisesti syy ja arvio saatavan määrästä. Perusteltu este palautukselle tai ilmoitukselle voi siirtää määräajan alkamaan esteen poistumisesta.
Sääntö koskee myös vanhoja vuokrasopimuksia 1.10.2026 alkaen.
Näin helpotat palautusta: anna tarvittavat palautustiedot, huolehdi loppusiivouksesta ja sovi avainten palautuksesta. Säilytä asunnon kunnosta ottamasi kuvat ja muuttoon liittyvät viestit.
Jos asut muiden kanssa, ilmoita vuokranantajalle kirjallisesti asukkaiden lukumäärä ja peruste heidän oikeudelleen asua asunnossa. Täysi-ikäisistä muista asukkaista ilmoitetaan lisäksi nimet, syntymäajat ja yhteystiedot. Alaikäisistä laki ei edellytä näitä henkilötietoja.
Vanhoissa vuokrasuhteissa vuokranantaja ilmoittaa sinulle uudesta velvollisuudesta. Toimita puuttuvat tiedot viipymättä tämän ilmoituksen jälkeen. Uusissa vuokrasuhteissa tiedot annetaan sopimusta tehtäessä tai viipymättä asunnon hallinnan saamisen jälkeen. Ilmoita jatkossa myös uuden asukkaan muutosta asuntoon tai ilmoitetun asukkaan poismuutosta.
1.10.2026 alkaen tupakointi on lähtökohtaisesti kielletty sekä asunnossa että siihen kuuluvalla parvekkeella ja muissa asuntoon liittyvissä yksityisissä tiloissa. Sääntö koskee myös sähkösavukkeita ja vastaavia tuotteita.
Tupakointi voi olla sallittua vuokranantajan luvalla vain, jos muu lainsäädäntö, viranomaismääräys tai yhtiöjärjestys ei kiellä tai estä sitä. Tarkista oma sopimuksesi ja tarvittaessa varmista luvan tilanne vuokranantajaltasi.
Jos vuokrasopimuksesi on tehty 1.10.2026 tai sen jälkeen, vuokranantajan pitää ilmoittaa kirjallisesti vuokrankorotuksesta, uudesta vuokrasta ja voimaantuloajankohdasta. Korotusta ei voi periä takautuvasti. Voit pyytää maksutta tiedot korotuksen perusteesta ja laskutavasta.
1.10.2026 tai sen jälkeen tehdyissä sopimuksissa vuokranantajan irtisanomisajat ovat kolme tai neljä kuukautta vuokrasuhteen keston mukaan.
Vuokralaisen irtisanomisaika säilyy yhdessä kuukaudessa, eli lakiuudistus ei tuo muutoksia siihen.
Jos sopimus on tehty 1.10.2026 tai myöhemmin: muuttopäivä on oletuksena sopimuksen päättymispäivä, ellei muusta ole sovittu. Tarkista päivä sopimuksesta ja sovi avainten palautuksesta hyvissä ajoin.
Jos sopimus on tehty ennen 1.10.2026: muuttopäivään sovelletaan aiempaa lakia ja sopimuksesi ehtoja, ellei uuden sääntelyn soveltamisesta sovita lain voimaantulon jälkeen. Aiemman lain oletuksena muuttopäivä on sopimuksen päättymistä seuraava arkipäivä: silloin puolet asunnosta jätetään vuokranantajan käytettäväksi ja seuraavana päivänä asunto luovutetaan kokonaan. Sopimuksessa on voitu sopia tästä poikkeavasti.
Luovuta asunto sovitusti tyhjennettynä ja siivottuna. Katso Erkkerin ohjeet poismuuttajalle.
Vuokranantaja saa hävittää heti roskat ja selvästi arvottoman omaisuuden. Muun omaisuuden kohdalla hänen on lähtökohtaisesti ilmoitettava tavaroista ja varattava kuukausi niiden noutamiseen. Jos ilmoitusta ei voida antaa, määräaika on neljä kuukautta. Tavaroiden tarpeellisista säilytys- ja hävityskuluista voidaan periä korvaus.
Keneen otan yhteyttä omassa vuokrasuhteessani?
Ota yhteyttä vuokranantajaasi tai vuokrasopimuksessa mainittuun vuokranantajan edustajaan. Jos Erkkeri hoitaa vuokrasuhdettasi, käytä sinulle annettua Erkkerin yhteydenottokanavaa.
Usein kysyttyä huoneenvuokralain uudistuksesta
Pelkkä lakimuutos ei edellytä uuden vuokrasopimuksen tekemistä. Osa uusista säännöistä tulee sovellettavaksi myös nykyiseen sopimukseen. Esimerkiksi muuttopäivään ja vuokranantajan irtisanomisaikaan jäävät lähtökohtaisesti voimaan vanhojen sopimusten säännöt. Katso sopimusvertailu.
Sähköinen viesti voi täyttää kirjallisen muodon vaatimuksen, kun sen voi tallentaa ja toisintaa asianmukaisen ajan. Sähköisen tiedoksiantokanavan käytöstä on sovittava yksilöllisesti ja kirjallisesti, ja yhteystiedot on pidettävä ajan tasalla.
Irtisanomis- ja purkamisilmoituksilla sekä varoituksilla on tavallisia ilmoituksia tiukemmat tiedoksiantovaatimukset. Pelkkä sähköpostin lähettäminen ei automaattisesti riitä. Lain mukainen sähköinen menettely voi edellyttää myös heräteviestiä toisessa sovitussa kanavassa.
Kyllä. Uutta tupakointia koskevaa sääntöä sovelletaan myös ennen lain voimaantuloa tehtyihin vuokrasopimuksiin.
Lakimuutos ei itsessään korota vuokraa. Uusissa, 1.10.2026 alkaen tehdyissä sopimuksissa vuokrankorotuksesta on ilmoitettava kirjallisesti, ilmoituksen jälkeen on noudatettava lain vähimmäisaikaa eikä korotusta saa periä takautuvasti. Vuokralaisella on oikeus saada maksutta tiedot korotuksen perusteesta ja laskutavasta.
Laissa tarkoitetulle perheenjäsenelle tehtävän siirron edellytyksenä on uudistuksen jälkeen vähintään vuoden yhtäjaksoinen asuminen asunnossa välittömästi ennen siirtoa. Sääntö koskee puolisoa, perheeseen kuuluvaa lasta tai jommankumman puolison vanhempaa. Lisäksi vuokranantajalla ei saa olla perusteltua syytä vastustaa siirtoa. Siirrosta on ilmoitettava lain mukaisesti.
Jos vuokralainen oli vuokrannut asunnon yksin eikä siellä asunut laissa tarkoitettua perheenjäsentä, vuokrasuhde päättyy lähtökohtaisesti ilman irtisanomista kahden kuukauden kuluttua sen kuukauden lopusta, jolloin vuokranantaja sai tiedon kuolemasta. Kuolinpesä voi ilmoittaa kirjallisesti ennen päättymistä haluavansa jatkaa vuokrasuhdetta. Muiden asukkaiden oikeuteen jatkaa sopimusta sovelletaan omia säännöksiä.
Tämä kooste käsittelee asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain keskeisiä muutoksia. Laista käytetään myös nimityksiä huoneenvuokralaki ja vuokralaki sekä lyhennettä AHVL. Lakimuutos 531/2026 tulee voimaan 1.10.2026. Yksittäisessä vuokrasuhteessa on huomioitava myös sopimuksen ehdot ja mahdolliset erityissäännökset.
Lakimuutos 531/2026 Finlexissä